Hipotecas en Crisis: ¿Hay Salida?

Un Sueño Cada Vez Más Lejano

Los últimos años han pintado un escenario desalentador para quienes buscan adquirir una vivienda propia mediante un crédito hipotecario. Lo que antes parecía un camino más o menos previsible hacia la propiedad, hoy se ha convertido en una carrera de obstáculos marcada por alzas sucesivas en tasas de interés, incrementos sostenidos en el precio de las propiedades y, quizás lo más desafiante, exigencias de renta mínima por parte de la banca que han escalado a niveles históricos. Desde fines de 2019 a la fecha, el panorama ha cambiado radicalmente, dejando a muchas familias preguntándose si el sueño de la casa propia sigue siendo alcanzable.

En Edicorp, entendemos esta frustración. No solo como analistas del mercado inmobiliario y de la construcción, sino como un aliado técnico para las familias y los profesionales. Este artículo no solo desglosa las causas y cifras de esta crisis hipotecaria, sino que también explora rutas alternativas y estrategias inteligentes para no rendirse en el objetivo de tener un hogar propio.

El Panorama en Cifras: Un Golpe a la Aspiración de Hogar

Las estadísticas son elocuentes y crudas. Tomemos el ejemplo de un crédito para una vivienda de UF 4.000 (aproximadamente CLP 150 millones), con un pie del 20% y un plazo de 20 años:

• 2020: El dividendo mensual promedio era de $520.000.
• 2024: Ese mismo dividendo hoy asciende a $850.000.

Este aumento del 63% en la cuota mensual es solo una parte de la ecuación. La otra, quizás más excluyente, es la renta familiar mínima exigida por los bancos para aprobar dicho crédito:

• 2020: Renta requerida: $2.080.000.
• 2024: Renta requerida: $3.140.000.

Esto significa que en apenas cinco años, la barrera de entrada se ha elevado en más de un millón de pesos, un incremento del 50%. Para una familia de clase media, este salto no representa solo un ajuste presupuestario, sino often la imposibilidad pura y simple de calificar.

¿Por Qué Está Pasando Esto? Un Cóctel de Factores Económicos

Esta situación no es producto de una sola causa, sino de la convergencia de varios factores macroeconómicos globales y locales:

1. Inflación Global y Políticas de Tasas: La pospandemia trajo consigo presiones inflacionarias a nivel mundial. Los bancos centrales, incluido el de Chile, respondieron con sucesivos aumentos en sus tasas de interés de referencia para enfriar la economía y controlar la inflación. Esto encarece directamente el costo del dinero para los bancos, que trasladan este mayor costo a las tasas de los créditos, incluyendo los hipotecarios.
2. Mayor Percepción de Riesgo: La incertidumbre económica lleva a la banca a ser más conservadora. Ante un posible aumento del desempleo o una contracción económica, los bancos se protegen elevando las exigencias, asegurándose de que los deudores tengan un colchón financiero suficiente (de ahí el aumento en la renta mínima requerida) para honrar sus deudas en escenarios adversos.
3. Escasez y Costo de Materiales: El sector de la construcción no ha sido ajeno a la inflación. El aumento en el precio de insumos como el acero, la madera y el cemento, sumado a disrupciones en las cadenas de suministro, ha encarecido el costo de construir viviendas nuevas. Este costo termina siendo absorbido por el comprador final, elevando el precio de las propiedades y, por ende, el monto a financiar.
4. Dinámica de Mercado: La demanda por vivienda en ciertas zonas sigue siendo alta, lo que mantiene presionados los precios al alza, especialmente en segmentos medios y bajos donde la oferta es insuficiente.

El Impacto Humano: Más Allá de las Cifras

Detrás de estos números fríos hay historias reales. Son jóvenes profesionales que postergan indefinidamente su independencia, familias que ven cómo sus ahorros de años pierden valor frente al creciente precio de los departamentos, y parejas que deben elegir entre la vivienda y otros proyectos de vida. La frustración y la postergación del sueño de la propiedad tienen un costo social y emocional profundo, erosionando la percepción de progreso y estabilidad.

Estrategias y Soluciones Inteligentes en Tiempos Difíciles

Ante este panorama complejo, la resignación no es la única opción. Desde Edicorp, proponemos un enfoque pragmático y técnico para navegar esta crisis:

1. Optimización del Proyecto con Asesoría Técnica: Antes de buscar una propiedad, es crucial definir un presupuesto realista. Un estudio de prefactibilidad técnica puede ayudar a identificar alternativas de menor costo sin comprometer la calidad. Quizás el camino no sea un departamento nuevo en una zona de alta demanda, sino una casa en condominio en una comuna con mayor oferta, o incluso considerar la opción de una vivienda usada en buen estado, que puede representar una excelente relación precio-metraje.
2. Maximizar el Pie con Planificación: Un pie más alto reduce el monto a solicitar en el crédito, lo que se traduce en un dividendo menor y, often, en menores exigencias de renta. Esto puede requerir un período de ahorro más agresivo o explorar opciones de subsidios habitacionales estatales para los que califiquen. La paciencia y la planificación financiera son clave.
3. Mejorar la Postulación con Documentación Impecable: Presentar toda la documentación laboral y financiera de manera ordenada y clara es fundamental. Los bancos valoran la transparencia y la estabilidad. Un contrato indefinido, antigüedad laboral y declaraciones de impuestos al día fortalecen la postulación.
4. Considerar la Opción de la Autoconstrucción Asesorada: Para aquellos con acceso a un terreno familiar o que puedan adquirir uno a menor costo, la autoconstrucción con asistencia técnica profesional emerge como una alternativa viable. Edicorp ofrece servicios de proyectos llave en mano y supervisión técnica que permiten controlar costos, etapificar la inversión y asegurar que la construcción cumpla con toda la normativa, evitando sobrecostos futuros por errores. Esta ruta puede resultar significativamente más económica que comprar una vivienda terminada en el mercado tradicional.
5. Negociación y Comparación: No conformarse con la primera oferta bancaria. Es esencial cotizar en múltiples bancos y usar simuladores en línea. Un broker hipotecario puede ser de gran ayuda para navegar las diferentes opciones y encontrar la mejor tasa disponible.

Adaptarse para Avanzar

La crisis hipotecaria actual es un desafío multidimensional, pero no insuperable. Requiere que los aspirantes a la vivienda propia adopten una mentalidad más flexible, informada y estratégica. El camino ya no es lineal: implica explorar alternativas fuera del molde tradicional, valorar la asesoría técnica para tomar decisiones inteligentes y entender que la paciencia y la planificación meticulosa son ahora más importantes que nunca.

En Edicorp, creemos que el derecho a una vivienda digna es fundamental. Nuestro rol va más allá de la construcción; somos facilitadores técnicos que proveen las herramientas y el expertise para hacer este sueño achievable, even en los escenarios económicos más complejos. La clave está en no desistir, sino en adaptarse y buscar los caminos alternativos con ingenio y apoyo profesional.