El caso del «edificio fantasma» de Estación Central sienta un precedente crucial sobre el imperativo de la legalidad urbanística y las consecuencias de desviarse del proyecto autorizado.
El reciente y contundente fallo de la Corte Suprema, que rechazó el recurso de amparo económico interpuesto por la Inmobiliaria Federico Scotto contra la Municipalidad de Estación Central y la Seremi de Vivienda y Urbanismo, es mucho más que una noticia judicial. Es un caso de estudio paradigmático que encapsula los riesgos, los conflictos y las responsabilidades inherentes al desarrollo inmobiliario. Desde la perspectiva de Edicorp, como especialistas en soluciones técnicas integrales para la construcción, este veredicto no solo valida el actuar municipal basado en la normativa, sino que también enfatiza la importancia crítica de la precisión, la transparencia y el rigor técnico en cada fase de un proyecto, desde la topografía inicial hasta la recepción final.
El conflicto, que culmina tras años de disputa, gira en torno a un edificio ya construido pero que no puede ser recepcionado ni comercializado porque lo que se levantó difiere sustancialmente de lo que fue autorizado. Esta situación, que ha llevado a la empresa inmobiliaria al borde de la «muerte mercantil», según sus propias palabras, ofrece lecciones invaluable para todos los actores del sector: municipios, desarrolladores, constructoras y profesionales de la ingeniería y la arquitectura.
El Origen del Conflicto: Una Desviación Sustancial del Proyecto
La crónica del problema se remonta a 2015, cuando la Dirección de Obras Municipales (DOM) de Estación Central otorgó un permiso de edificación para un proyecto específico: un edificio de 42 pisos, con 73 departamentos, dos locales comerciales, 119 estacionamientos y 168 bodegas. Este permiso, un documento legal y técnico que establece las reglas del juego, fue el punto de partida.
Sin embargo, entre 2019 y 2023, la inmobiliaria ejecutó una obra radicalmente diferente. En lugar del edificio de 42 pisos y 73 departamentos, construyó uno de 36 pisos con solo 38 viviendas y 155 habitaciones destinadas a uso hotelero, además de modificar el número de estacionamientos y otras características urbanísticas. Esta no fue una variación menor o un ajuste de detalles; fue un cambio de uso y de escala fundamental.
Ante esta realidad construida, la empresa solicitó en dos oportunidades la modificación del permiso original para «adecuarlo» a lo edificado. La DOM rechazó ambas solicitudes. El argumento municipal fue sólido: el permiso original ya presentaba «irregularidades» al no cumplir plenamente con la normativa urbanística vigente en su momento, y el edificio construido simplemente no podía ampararse bajo esa autorización viciada. La municipalidad, en una nueva gestión, decidió hacer valer la ley, marcando un quiebre con prácticas anteriores perhaps más permisivas.
El Recurso Legal y el Espejismo del «Silencio Administrativo Positivo»
Ante la negativa municipal, la Inmobiliaria Federico Scotto optó por la vía judicial en enero de 2024. La base de su argumentación fue el silencio administrativo positivo. Alegaron que, al no recibir una respuesta expresa a su segunda solicitud de modificación dentro de los plazos legales, esta debía entenderse tácitamente aprobada.
Este recurso legal es un mecanismo de protección para los ciudadanos contra la inacción de la administración pública. Sin embargo, su aplicación no es automática ni absoluta. Como correctly determinaron tanto la Corte de Apelaciones de Santiago como luego la Corte Suprema, el silencio positivo no puede operar para validar lo que es esencialmente ilegal. No se puede «aprobar» por silencio una modificación que pretende regularizar una obra que se construyó fuera de la ley, vulnerando normas técnicas y urbanísticas que son de orden público.
La Corte fue clara: las observaciones de la DOM y la Seremi no eran arbitrarias o caprichosas, sino que se fundamentaban en «aspectos técnicos propios de los permisos de edificación y los usos de suelo regulados». Es decir, existía un fundamento técnico-legal de peso que impedía avalar la modificación. El fallo sienta un precedente crucial: la administración no está obligada a consentir irregularidades, incluso si no responde en plazo. La buena fe y el rigor técnico son pilares insoslayables.
Implicancias Técnicas y Urbanísticas: Un Análisis desde Edicorp
Desde nuestra expertise en Edicorp, este caso subraya la importancia de al menos tres pilares técnicos fundamentales en cualquier proyecto:
- La Topografía de Precisión y el Proyecto Base: Un error en la planimetría base o una mala interpretación de los linderos y condicionantes del terreno puede ser el primer paso hacia un proyecto inviable. El uso de tecnología GPS RTK y drones no es un lujo, es una necesidad para garantizar que el diseño se ajusta milimétricamente a la realidad del terreno y a la normativa. Una base técnica errónea condena todo el desarrollo posterior.
- La Inspección Técnica Continua: Un proceso de inspección técnica certificada, no solo al final de la obra sino durante todo el proceso constructivo, hubiera podido identificar a tiempo las desviaciones del proyecto autorizado. Tanto para el mandante (la inmobiliaria) como para la municipalidad, contar con informes técnicos independientes y periódicos es una herramienta de gestión de riesgos invaluable. Hubiera permitido corregir el rumbo a tiempo o, en su defecto, detener la obra antes de incurrir en pérdidas millonarias.
- El Cumplimiento Normativo como Brújula: El permiso de edificación es la brújula que guía toda la obra. Desviarse de él no solo es un riesgo legal; es un riesgo técnico. Los cambios en el uso de suelo (de residencial a hotelero), la densidad, el número de estacionamientos y las alturas están estrictamente regulados por razones de seguridad, habitabilidad y equilibrio urbano. Ignorarlas compromete la estructura del edificio, la seguridad de sus ocupantes y la calidad de vida del barrio.
Lecciones para el Futuro del Desarrollo Inmobiliario
El fallo de la Corte Suprema es una victoria para la legalidad urbanística y un llamado de atención contundente para la industria. Refuerza el principio de que las normas técnicas y urbanísticas no son meros trámites burocráticos, sino garantías de seguridad, orden y desarrollo sostenible.
Para los municipios, el mensaje es de fortaleza: actuar con rigor técnico y apego a la ley, aunque esto implique enfrentarse a grandes intereses económicos, es el camino correcto para defender el interés público y el patrimonio urbano.
Para las empresas desarrolladoras, la lección es clara: la rentabilidad de un proyecto no puede construirse sobre atajos que comprometan la legalidad. La inversión en asesoría técnica especializada, en tecnologías de precisión y en una gestión impecable del cumplimiento normativo no es un gasto; es la mejor póliza de seguro para evitar desastres financieros y judiciales como el que hoy enfrenta la Inmobiliaria Federico Scotto.
El «edificio fantasma» de Estación Central se erige así como un monumento a las consecuencias de la improvisación y la desviación. Frente a esto, en Edicorp abogamos por un modelo de construcción basado en la precisión, la inspección rigurosa y las terminaciones de calidad, donde el respeto por la norma sea el cimiento sobre el cual se construya el futuro de nuestras ciudades.
